Comment augmenter un loyer au changement de locataire ?
Dans le secteur privé, la question de l’augmentation du loyer lorsqu’un nouveau locataire arrive se pose souvent. La possibilité d’augmenter un loyer dépend de plusieurs facteurs. Ce guide vous permettra d’y voir plus clair sur les conditions et règles à respecter pour envisager une augmentation de loyer au changement de locataire.
Les zones tendues et leur influence sur l’augmentation de loyer
Il est essentiel de prendre en compte la localisation du logement concerné par cette éventuelle hausse. En effet, le décret d’août 2012 classe certaines agglomérations en « zones tendues ». Dans ces zones, il est permis de faire progresser le montant réclamé au locataire avec quelques exceptions.
Les zones urbaines où la demande en logements est supérieure à l’offre
Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. On y trouve principalement les villes les plus peuplées de France : Paris, Lyon, Marseille et leurs alentours ainsi que d’autres grandes villes telles que Toulouse, Bordeaux ou encore Nice. Les communes situées dans ce type de zone ont généralement un marché immobilier tendu, propice à cette décision.
Le respect du plafonnement des loyers
Pour pouvoir adopter cette mesure, il faut également veiller à respecter les limites imposées par la loi. En effet, selon le décret du 30 juillet 2015, dans les zones tendues, il ne peut être augmenté au-delà de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) en vigueur.
Exceptions pour une hausse supérieure à l’IRL
Certaines situations particulières permettent une augmentation au-delà de l’IRL :
- Des travaux d’amélioration réalisés dans le logement : Si des travaux d’amélioration ont été effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou si ceux-ci ont été financés par le bailleur, il est possible de le réviser à la hausse. Toutefois, le montant de cette augmentation doit rester proportionné au coût des travaux réalisés.
- Un loyer manifestement sous-évalué : S’il est inférieur de plus de 20% aux prix du marché dans le voisinage, alors le propriétaire peut demander une augmentation auprès du locataire sortant. Cette demande doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception après avoir comparé les loyers pratiqués dans les alentours avec celui en question.
Le cas particulier des logements classés F ou G
Les logements ayant une étiquette énergétique F ou G, c’est-à-dire présentant des performances énergétiques très faibles, sont soumis à une réglementation spécifique concernant l’augmentation des loyers. En effet, dans ces cas-là, une augmentation au-delà de l’IRL est interdite.
Les travaux d’amélioration et les logements classés F ou G
Cependant, si des travaux d’amélioration ont été réalisés par le propriétaire permettant un passage à une étiquette énergétique E ou supérieure, alors il sera en droit d’augmenter le loyer du nouveau locataire selon les règles précédemment mentionnées.
La procédure pour augmenter un loyer lors du changement de locataire
Pour envisager une augmentation de loyer, le propriétaire doit suivre plusieurs étapes. Tout d’abord, il doit informer le locataire sortant de son intention d’augmenter le loyer avant la fin du contrat de location, en utilisant une lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, il doit préparer un nouveau contrat de location en prenant en considération les facteurs qui motivent cette augmentation, comme des travaux effectués ou la comparaison des prix sur le marché immobilier local.
Avant de finaliser le nouveau contrat, il est essentiel de vérifier que toutes les conditions requises pour cette augmentation sont remplies, telles que la localisation en zone tendue, le respect de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ou une situation exceptionnelle, en accord avec les réglementations du Code civil et les décrets gouvernementaux. En suivant ces étapes et en prenant en compte les particularités régionales et locales, il est possible d’augmenter le loyer lors du changement de locataire, sous certaines conditions et conformément à des règles bien définies.
Bon à savoir : la relocation
Il faut rappeler qu’il n’est pas possible pour un propriétaire-bailleur d’augmenter un loyer pour une simple relocation. La notion de relocation concerne la mise en location d’un logement qui vient de faire l’objet de travaux ou améliorations sans avoir été confié à un locataire entre temps.
